Dezvoltatorii imobiliari din România traversează una dintre cele mai impredictibile perioade din ultimii ani, marcate de instabilitate legislativă, modificări fiscale dese și lipsa oricărei tranziții între schimbările de regim fiscal. În acest context, creșterea TVA pentru locuințele noi riscă să blocheze piața imobiliară, iar investitorii reacționează prin măsuri dure menite să le protejeze proiectele și bugetele.
Potrivit Elisabeta Stan Law Office, o casă de avocatură specializată în real estate care asistă dezvoltatori în proiecte de peste 50 de milioane de euro, mediul legislativ actual este unul vulnerabil și ostil. Schimbările frecvente ale normelor fiscale, aplicate fără perioade de adaptare, afectează direct ritmul lucrărilor și viabilitatea vânzărilor.
“Modificările legislative vin pe bandă rulantă, fără consultare și fără avertismente. Dezvoltatorii sunt puși în fața faptului împlinit, ceea ce generează pierderi și întârzieri. Este o realitate juridică periculoasă care impune acțiuni rapide și bine fundamentate juridic”, a declarat Elisabeta Stan, avocat specializat în drept imobiliar.
În ultimele săptămâni, în încercarea de a preveni pierderi majore, tot mai mulți dezvoltatori au revizuit clauzele contractuale, au modificat termenele de livrare și au reorganizat activitatea în holdinguri, pentru a reduce povara fiscală și a proteja bunurile proprii. Tendința generală este de a întări colaborarea cu avocați specializați, pentru a preveni blocajele juridice în loc să le remedieze după apariția lor.
Una dintre cele mai controversate măsuri fiscale este creșterea TVA-ului pentru locuințele noi, de la 9% la 21%, în cazul în care nu sunt îndeplinite toate condițiile legale: antecontract semnat până la sfârșitul lunii iulie, avans achitat și livrarea locuinței până în vara lui 2026. Orice întârziere poate duce la aplicarea automatizată a noului TVA, chiar și pentru cumpărători care credeau că beneficiază de regimul vechi. Această instabilitate provoacă renegocieri, presiune financiară și amânări în vânzări.
La toate acestea se adaugă problemele generate de reglementările de mediu, interesul civic în creștere pentru protejarea spațiilor verzi și birocrația tot mai stufoasă pentru obținerea avizelor. Din ce în ce mai mulți investitori își pierd interesul, iar autorizațiile de construire sunt contestate mai frecvent în instanță.
Dezvoltatorii iau măsuri de protecție juridică, care includ audituri detaliate înainte de achiziții, adaptarea periodică a contractelor de vânzare și colaborarea permanentă cu echipe de avocați. Într-un climat în care condițiile legale se pot schimba peste noapte, due diligence-ul juridic devine obligatoriu, nu opțional. Doar cei care își fundamentează activitatea pe reguli solide pot evita riscurile majore și pot continua dezvoltarea proiectelor.
Cumpărătorii sunt, la rândul lor, afectați. Prețul final al unei locuințe poate crește brusc din cauza schimbărilor de TVA, iar clauzele contractuale sunt tot mai complexe. Recomandarea avocaților este ca fiecare potențial cumpărător să apeleze la consultanță juridică încă de la semnarea contractului de rezervare și să solicite simulări de costuri reale după aplicarea noilor taxe.
De asemenea, este esențial ca cei interesați de achiziția unei locuințe să verifice structura juridică a dezvoltatorului, situația terenului și existența autorizațiilor de construire, pentru a evita investiții riscante. Achizițiile fără acte clare sau bazate doar pe broșuri publicitare sunt, în actualul context, o alegere periculoasă.
Pentru un sector imobiliar stabil, este nevoie de legislație predictibilă, reguli coerente și consultare reală cu mediul de afaceri. Altfel, investițiile riscă să stagneze, iar încrederea în piața imobiliară poate fi grav afectată.
Be the first to comment